Растворная смесь должна обладать следующими свойствами: хоро­шей удобоукладываемостью и высокой водоудерживающей способно­стью, чтобы легко распределяться по пористому основанию и не давать ему отсасывать в себя воду. Вода необходима для твердения раствора.
Удобоукладываемость - способность растворной смеси легко рас­пределяться по поверхности сплошным тонким слоем, хорошо сцеп­ляясь с поверхностью основания. Удобоукладываемая растворная смесь даже при укладке на неровной поверхности заполняет все впадины и плотно примыкает к камням кладки. Удобоукладываемость оценива­ется подвижностью смеси, которую оценивают по глубине погружения эталонного конуса.
В зависимости от назначения применяют растворы различной подвижности. например для бутовой кладки применяют растворы подвижностью 4...6 см, для кладки из пустотелого кирпича и керамических камней  - 7...8см, для кладки из обыкновенного керамического кирпича - 9... 13см, для штукатурных растворов -                              7...12 см.
Для повышения пластичности в раствор вводят пластифицирующие до­бавоки.
Водоудерживающая способность— это способность растворной смеси удерживать воду при нанесении на пористое основание или при транспортировании. Если растворную смесь с малой водоудерживающей способностью нанести, например, на кирпич, то она быстро обезводится в результате отсасывания воды в поры кирпича. В этом случае затвердевший раствор будет пористым и непрочным.
При транспортировании растворные смеси с низкой водоудерживающей способностью могут расслоиться: песок осядет вниз, а вода окажется сверху. Чем ниже водоудерживающая способность, тем ве­роятнее расслоение растворной смеси.
Водоудерживающая способность зависит от количества вяжу­щего вещества в растворе, так как тончайший порошок вяжущего образует с водой вязкое тесто, препятствуя отделению воды и заполнителя. Повысить водоудерживающую способность без уве­личения расхода цемента можно введением в растворную смесь тонкодисперсньгх минеральных порошков, в том числе и более дешевых вяжущих (извести, глины) или загущающих (водоудерживающих) водораство-римых полимерных добавок, таких, как метилцеллюлоза, карбоксиметил-целлюлоза, и т. п.
Затвердевший раствор должен иметь требуемые прочность и моро­зостойкость.
Прочность строительных растворов характеризуется маркой, опре­деляемой по пределу прочности при сжатии образцов-кубов размером 70,7 х 70,7 х 70,7 мм. Образцы, изготовленные из рабочей растворной смеси, твердеют на воздухе в течение 28 сут при температуре (20 ± 5)° С. Чтобы приблизить условия твердения образцов к реальным условиям твердения кладочных растворов, используют формы без дна и устанав­ливают их на пористое основание (кирпич).
По прочности на сжатие, выраженной в кгс/см², строительные растворы делят на марки: 4…200. Растворы марок 4; 10; 25 изготовляют обычно на извести и местных вяжущих; растворы более высоких марок — на смешанном цементно-известковом, цементно-глиняном и цементном вяжущих.
Прочность строительных растворов, так же, как и бетонов, зависит от марки вяжущего и его количества. Однако водовяжущее отношение в данном случае не имеет существенного значения, так как пористое основание, на которое наносят раствор, отсасывает из него воду, и количество воды в разных растворах становится приблизительно оди­наковым.
Марки наиболее часто применяемых кладочных и штукатурных растворов значительно ниже марок бетона. Это объясняется тем, что прочность кладочных растворов существенно не влияет на прочность кладки из камней правильной формы, а штукатурные растворы прак­тически не несут никакой нагрузки. Более высокие требования предъ­являются к прочности растворов для омоноличивания несущих сборных конструкций.
Морозостойкость растворов, так же, как и бетонов, определяется числом циклов «замораживания-оттаивания» до потери 25 % первона­чальной прочности (или 5 % массы). По морозостойкости растворы подразделяют на марки: F10...F200.